ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン審査は厳しい？条件と上乗せ金利

ドコモSMTBネット銀行（旧・住信SBIネット銀行）の住宅ローン審査は、公表されている借入条件を見るかぎり特別に厳しい部類ではありません。申込年齢は満18歳以上満65歳以下で、年収の下限は示されておらず、安定かつ継続した収入があることが条件です。

 

気をつけたいのは、審査の結果が通るか落ちるかの二択ではない点です。今後の主な窓口になる対面相談コースでは、審査結果によって表示金利に年0.100％〜0.550％が上乗せされる場合があると公式サイトに明記されています。

 

申込の入口も変わります。WEB申込コースは2026年10月30日（金）17時で仮審査申込の受付を終了する予定で、それ以降に申し込む人は銀行代理業者が窓口となる対面相談コースを使います。以下では対面相談コースの条件を軸に、年齢と収入、上乗せ金利、必要書類の順に整理します。

 

商号は2026年8月に「ドコモSMTBネット銀行」へ

同行は2025年10月1日にNTTドコモの連結子会社となり、2026年8月3日に商号を「株式会社ドコモSMTBネット銀行」へ変更しました。現在はドコモと三井住友信託銀行による共同経営の体制です。

 

商号が変わっても利用者側の手続きは不要で、金融機関コード・支店番号・口座番号も変わりません。住宅ローンの審査基準について、商号変更を理由とした見直しは告知されていません。

 

対面相談コースの金利と申込コースの切り替え

対面相談コースとは、同行を所属銀行とする銀行代理業者の店舗で、相談から審査の申込までを進めるコースのことです。契約の相手は同行ですが、申込や問い合わせの受付は銀行代理業者が担い、同行のホームページからは申し込めません。

 

公式の金利ページで確認した2026年10月1日現在の対面相談コースの適用金利は次のとおりです。

 

同じ月のWEB申込コースの変動金利（通期引下げプラン）は年2.000％で、変動金利は対面相談コースのほうが低く設定されています。物件価格の80％以下で借りる場合の金利優遇が残っているのも対面相談コースだけで、自己資金を2割以上入れられる人ほど差が開きます。

 

一方で、環境配慮型住宅への特別金利優遇は対面相談コースでも2026年9月実行分で終了しました。保証料0円・一部繰上返済手数料0円という諸費用の分かりやすさは変わっていません。適用されるのは申込時ではなく借入実行日の金利で、金利は毎月見直されます。

 

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン審査の条件

まず、対面相談コースの商品概要説明書と金利ページから確認できる主な条件を一覧にします。

 

上乗せ金利は審査・団信・借入期間の3段で積み上がる

対面相談コースの金利ページには、同行または保証会社の審査結果によって表示金利に年0.1％〜0.55％上乗せとなる場合があると書かれています。WEB申込コースの年0.1％〜0.3％より上限が高く、この差は窓口を選ぶ前に知っておきたい違いです。

 

実際に適用される金利は、表示金利に次の3つを足した水準になります。

• 審査結果による上乗せ…年0.100％〜0.550％
• 団信プランの選択による上乗せ…年0.200％〜0.400％（50歳以下が基本のスゴ団信を選べば上乗せなし）
• 借入期間による上乗せ…35年超〜40年以内は年0.070％、40年超〜50年以内は年0.150％

 

当編集部が各行公式サイトで実測した2026年10月適用金利（確認日2026年10月1日）で試算すると、対面相談コースの変動金利 年1.600％で3,000万円を35年、元利均等・ボーナス返済なしで借りた場合、毎月の返済額は93,331円、総返済額は約3,920万円です。

 

これは金利だけの当社試算で、事務手数料や団信の上乗せ、登記費用などの諸費用は含まず、変動金利が全期間変わらないと仮定した概算です。上乗せが加われば返済額も総額も増えるため、審査結果として提示された金利で総返済額を計算し直すことが比較の出発点になります。

 

上乗せの条件はドコモSMTBネット銀行の住宅ローンの落とし穴と金利上乗せの条件で詳しく整理しています。

 

人物像について

年齢について

申込できるのは借入時の年齢が満18歳以上満65歳以下の人で、完済時の年齢は満80歳未満でなければなりません。成年年齢の引き下げに合わせ、申込可能年齢は以前の20歳以上から18歳以上に変わりました。

 

たとえば50歳で借りる場合、完済時80歳未満という条件から、借入期間は最長でも29年程度に収まります。年齢が上がるほど、期間を延ばして毎月の返済額を抑えるという調整が効きにくくなります。

年収／収入について

同行は住宅ローンの年収基準を公表していません。借入条件に書かれているのは、安定かつ継続した収入があることという表現だけです。

 

比較のために、年収の下限を公表している主な銀行の条件を挙げます（いずれも各行公式サイトで2026年10月に確認）。

• auじぶん銀行…前年度の年収（自営業は申告所得）が200万円以上
• SBI新生銀行…前年度税込年収が300万円以上の正社員または契約社員（自営業は業歴2年以上・2年平均300万円以上の所得）
• ソニー銀行…前年度の年収（自営業は申告所得）が400万円以上

 

下限を設けていない点だけを見れば、ドコモSMTBネット銀行の入口は広いと言えます。ただし審査では、年収のほかに勤務先や勤続年数、返済負担率、信用情報などが総合的に判断されます。年収基準は入口の条件の1つにすぎません。

職業について

公式のよくある質問では、自営業でも利用でき、他の項目とあわせて総合的に判断すると案内されています。雇用形態ごとの細かな可否は公表されておらず、問われるのは収入の安定性と継続性です。

 

パート・アルバイトの収入が中心の人は、雇用形態による制限を設けていない【フラット35】も候補に入ります。考え方はパート・アルバイトの住宅ローン審査の条件に、同行のフラット35はドコモSMTBネット銀行のフラット35の審査基準と金利にまとめています。

国籍・在留資格について

外国籍の方は、日本で永住許可を取得していることが条件です（公式のよくある質問より）。申込時には、在留資格の記載がある所定の本人確認書類を提出します。永住許可がない場合は、永住権を必須としない商品も含めて探すことになります。

勤続年数／転職について

勤続年数についても、同行は明確な基準を示していません。一般に勤続年数が短いほど収入の継続性を説明しにくくなるため、転職して間もない人は審査に時間がかかることを見込んでおくと安心です。

 

公式の案内では、転職直後の人に次の書類の提出を求めています。転職直後でも申込自体は受け付けているということです。

• 転職時に新しい勤務先の人事部等から提示された書類の写し1点（雇用契約書あるいは採用通知書等）
• 下記のいずれか
  • 年収見込証明書の写し
  • 転職後の給与明細（直近6ヵ月分）および賞与明細（支給が無い場合は不要）の写し

団体信用生命保険／健康状態について

民間の金融機関で住宅ローンを組むには、団体信用生命保険（団信）への加入が必要です。加入時には健康状態を告知し、保険会社の審査に通らなければ住宅ローン自体を組めない場合があります。同行の借入条件にも、同行指定の団信に加入できることが含まれています。

 

同行の団信はスゴ団信と呼ばれ、借入時50歳以下なら金利の上乗せなしで、がん・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾病50％保障と全疾病保障が付きます。対面相談コースでも同じスゴ団信を選べます。

 

プランによっては年0.200％〜0.400％が金利に上乗せされます。健康状態に不安がある人向けに、加入条件を緩めたワイド団信も用意されています。保障の範囲は通常の団信より狭くなるため、プランごとの支払要件を読み比べたうえで選ぶ必要があります。

収入合算／ペアローン／連帯債務について

夫婦や親子など、家族で協力して1つの住宅を買う場合の収入合算やペアローンにも対応しています。

• ペアローン…原則として同居する親族がそれぞれ主債務者となり、互いに担保提供者となる方式。2人とも同じ住宅ローンに申し込み、それぞれが審査を通る必要があります。
• 収入合算…同居家族の収入を合算し、その人を連帯保証人とする方式。

 

資金使途の家族の範囲に同性パートナーを含めるなど、利用できる人の範囲を広げてきたのも同行の特徴です。

 

資金用途

対象住宅について

対象は、本人や家族が住むための住宅の新築・購入資金です。セカンドハウスや投資用・賃貸用の物件には使えません。事業用と併用する物件は、居宅部分が延床面積の2分の1以上あることが条件です。

 

事務取扱手数料や登記費用など、住宅取得に伴う諸費用も借入額に含められます。対象物件の細かな基準は、商品概要説明書に記載があります。

つなぎ融資／土地先行プランについて

対面相談コースでは、銀行代理業者または同行の提携不動産会社を通じた申込に限り、つなぎ融資を利用できます。2026年10月1日時点のつなぎ融資の適用金利は年3.050％で、こちらも毎月見直されます。

 

注文住宅で土地を先に買う場合は、正式審査1回で土地購入時と建物完成時の2回に分けて融資を受けられる土地先行プランも選べます。着工金や中間金の支払いが必要な計画かどうかで、使う仕組みが変わります。仕組みの違いはつなぎ融資と分割融資の違い・費用で解説しています。

融資金額について

融資金額は500万円以上3億円以下（10万円単位）です。新規借入では、融資対象物件の担保評価額に500万円を加えた金額の範囲内という条件が付きます。土地先行プランでは、1回目と2回目の合計がこの範囲に収まる必要があります。

融資期間について

借入期間は新規借入で1年以上50年以内です。対面相談コースの金利ページによると、35年超〜40年以内は年0.070％、40年超〜50年以内は年0.150％が上乗せされます（2026年10月1日確認）。

 

期間を延ばせば毎月の返済額は下がる一方、上乗せ金利と期間の長さで総返済額は増えます。比べるときは総額で並べ、完済時の年齢が退職後まで延びる点も確かめておく必要があります。

 

借り換えの場合は、原則として35年から借換対象の住宅ローンの経過期間を引いた年数が借入期間の上限です。

 

審査の流れ

対面相談コースの手続きは、店舗のスタッフがアプリ内チャットや電話、対面でサポートしながら進みます。公式サイトが示す流れは次のとおりです。

 

WEB申込コース・対面相談コース・フラット35は同時に申し込めません。途中で商品を変える場合は、先の申込を取り下げてから改めて申し込み、提出済みの書類も出し直しになります。WEB申込コースで仮審査を受付期限までに申し込んだ人は、そのままWEB申込コースで手続きを続けられます。

 

諸費用（手数料）について

審査に通っても、諸費用の見積もりを誤ると資金計画が崩れます。商品概要説明書に記載された主な手数料は次のとおりです（2026年10月確認）。

 

事務取扱手数料が定率タイプ（2.20％・税込）である点は、借入額が大きいほど負担が増えるという意味で注意が必要です。定額型の手数料を選べる銀行と比べるときは、金利だけでなく金利と諸費用を合わせた総支払額で並べ直します。他行の例はソニー銀行の住宅ローン審査と年収条件・諸費用で取り上げています。

 

住宅ローン審査書類

一般的な提出書類を雇用形態別にまとめると、次のようになります。

※必要書類は申込内容によって追加される場合があります。

 

ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン審査に関するよくある質問

Q. 審査に通れば、表示どおりの金利で借りられますか？

A. 必ずしもそうとは限りません。対面相談コースでは、審査結果によって表示金利に年0.1％〜0.55％が上乗せされる場合があります。団信プランの選択や35年を超える借入期間でも金利は上がるため、提示された金利で総返済額を計算し直します。

Q. WEB申込コースにはいつまで申し込めますか？

A. 仮審査申込の受付は2026年10月30日（金）17時で終了する予定です。それまでに仮審査を申し込んだ人はWEB申込コースで手続きを続けられ、以降に申し込む人は銀行代理業者が窓口の対面相談コースを使います。

Q. 物件価格の80％以下で借りると金利は下がりますか？

A. 対面相談コースの変動金利（通期引下げプラン）は、2026年10月時点で物件価格の80％以下なら年1.600％、80％超なら年1.700％です。この優遇はWEB申込コースでは2026年8月実行分で終了しています。

Q. 注文住宅でつなぎ融資は使えますか？

A. 対面相談コースでは、銀行代理業者または提携不動産会社を通じた申込に限り、つなぎ融資を利用できます。土地を先に買う場合は、融資を2回に分けて受けられる土地先行プランも選べます。

Q. 金利が上がっている今、申込を急ぐべきですか？

A. 適用されるのは借入実行日の金利なので、申込の時期で今の金利を確保することはできません。金利の予想よりも、金利が上がっても返済を続けられる借入額かどうかで判断するほうが確実です。

日本銀行は2026年9月の会合で政策金利を1.25％程度に引き上げました。植田総裁は10月6日の挨拶で、経済・物価・金融情勢に応じて引き続き政策金利を引き上げていく考えを示しています（日本銀行 総裁挨拶 2026年10月6日）。

 

【まとめ】ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン審査は厳しい？

このように、ドコモSMTBネット銀行の住宅ローン審査は、公表条件で見るかぎり標準的な水準です。申込年齢の下限が18歳で、年収の下限がなく、借入額は最大3億円、期間は最長50年と、利用できる人の範囲は広めです。

 

そのうえで、申し込む前に押さえておきたい注意点は次の4つです。

• WEB申込コースの仮審査受付は2026年10月30日（金）17時で終了予定で、以降の申込は対面相談コースになる
• 対面相談コースでは審査結果によって年0.100％〜0.550％の上乗せがあり得る
• 事務取扱手数料は融資金額の2.20％（税込）の定率タイプ
• 物件価格の80％以下なら変動金利が低くなる一方、環境配慮型住宅の優遇は終了している

 

どの銀行でも、最終的な判断材料は審査で提示された金利と諸費用です。複数の銀行で審査を受け、総支払額が最も小さくなる借入先を選ぶと、上乗せ金利の有無も含めた実質的な比較ができます。

 

※本記事の金利・条件・手数料は2026年10月1日時点で確認した内容です。制度や商品の内容は改正・改定されることがあるため、利用前に各機関の最新情報で確かめてください。

 

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